央行再度談及調整存量房貸利率，釋放重磅信號！

8月1日，央行、外匯局召開2023年下半年工作會議，在部署下半年工作時明確提到，指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

有分析師測算，當前存量房貸的規(guī)模高達38.8萬億元。面對如此大規(guī)模的房貸，利率究竟該怎么調呢？

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今年7月的一場新聞發(fā)布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示：按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

新華社資料圖

為何要調存量房貸利率？

調整存量房貸利率的原因在于：利率相對太高了。

鄒瀾對此直言，盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系。提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。

下調存量貸款利率還有助于釋放消費潛力、提振房地產市場。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經濟學家兼研究部總監(jiān)龐溟對中新社國是直通車表示，調整存量房貸利率，可降低居民購房成本和利息負擔，更好滿足剛性和改善性住房需求，助力房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，也可減少存量房貸與新增房貸利差驅動下的提前還貸現(xiàn)象和違規(guī)轉貸行為，避免利率風險、信用風險、違法違規(guī)風險等。

此外，調整存量房貸利率還能提升居民的消費能力和意愿，支持恢復和擴大消費，有效保障和改善民生，積極擴大國內需求，發(fā)揮消費拉動經濟增長的基礎性作用，促進經濟運行整體好轉。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華也認為，調整存量房貸利率有助于降低存量房按揭月供，對促進消費有一定幫助；有助于降低利息負擔，釋放改善型需求，活躍二手房市場交易，加快樓市復蘇。同時，指導商業(yè)銀行與房主通過市場化、法治化自主協(xié)商，合理調整存量房貸利率，有助于降低少數(shù)銀行房主提前還貸壓力。

存量房貸利率該怎么調？

從目前情況來看，絕大多數(shù)銀行尤其是國有大行存量房貸利率暫時“按兵不動”。

招商證券研報指出，存量按揭利率下調可能性較高。在央行表態(tài)支持及鼓勵銀行調整存量按揭貸款利率后，出于金融工作的人民性高度，銀行需要采取必要舉措回應廣大群眾關切。

龐溟認為，商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率，就要在市場化、法治化的前提下，由商業(yè)銀行與借款人平等、自主、友好協(xié)商，采取變更合同約定以調整加點幅度，或發(fā)放具有較低房貸利率的貸款以置換原有存量貸款的形式，促進存量房貸利率下行。

他提到，先例可以參考央行于2008年發(fā)布的《關于擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通知》，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，同時適用于存量和新增房貸。彼時，各銀行紛紛推出存量房貸調整細則，在降低倍數(shù)的條件上各有不同。

周茂華也表示，2008年部分商業(yè)銀行采取批量“打折”的方式，此舉值得借鑒，主要是有助于降低商業(yè)銀行協(xié)商成本，提升相關業(yè)務辦理效率，而且個體購房房貸利率并不統(tǒng)一，差異較大，通過打折方式可能操作性強一些。但目前部分銀行本身凈息差壓力較大，不同銀行房貸業(yè)務結構不同，需要兼顧個體銀行差異。

龐溟則表示，對商業(yè)銀行來說，應根據(jù)央行具體指引、操作細則和自身經營狀況，針對借款人的存量房貸利率、房貸本金規(guī)模、資產質量、信用記錄、風險等級、還款能力以及房屋的首套與否、自住與否、套型面積等不同情況進行準確評估，以明確利率調整的標準、條件和范圍，并實行區(qū)別化確定定價、差異化抵押策略、動態(tài)化調整風險控制，避免“一刀切”“一陣風”“一頭熱”，在貸前調查和貸后跟蹤環(huán)節(jié)做好相關配套工作。

“只要做到有序調整存款利率、有效控制負債成本、把息差保持在合理水平，商業(yè)銀行就可以在主動靈活下調房貸利率、讓利實體經濟和穩(wěn)定資產負債表、做好做細做實風險管理之間取得平衡。”龐溟說。

來源：國是直通車 | 作者 夏賓

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